Langzeitvermietungen auf Ibiza: Was Immobilienbesitzer wissen müssen

Der Mietmarkt auf Ibiza zeigt zwei sehr unterschiedliche Gesichter, je nachdem, welchen Teil des Jahres man betrachtet. Im Sommer ist die Nachfrage durch Touristen enorm, die Preise pro Nacht sind außergewöhnlich hoch, und die Insel zieht Besucher an, die bereit sind, für die richtige Immobilie in der richtigen Lage tief in die Tasche zu greifen. In den übrigen acht Monaten des Jahres zeichnet sich ein ruhigeres, aber nicht weniger spannendes Bild ab: ein chronischer Mangel an hochwertigen Langzeitmietobjekten, eine wachsende Zahl von Einwohnern und Arbeitnehmern, die das ganze Jahr über eine Unterkunft benötigen, sowie steuerliche Rahmenbedingungen für Vermieter, die wesentlich großzügiger sind, als den meisten Menschen bewusst ist.

Für Immobilienbesitzer auf der Insel ist die Wahl zwischen kurzfristiger touristischer Vermietung und langfristiger Wohnungsvermietung eine der folgenreichsten Entscheidungen, die sie treffen können. Sie wirkt sich auf das Einkommensprofil, die steuerliche Situation, rechtliche Verpflichtungen und die praktischen Aspekte der Fernverwaltung einer Immobilie aus. Zudem wird diese Entscheidung immer komplexer, da die rechtlichen Rahmenbedingungen für Touristenlizenzen weiter verschärft werden.

So sieht der langfristige Markt im Jahr 2026 aus, und das sollten Eigentümer wissen, bevor sie entscheiden, welcher Weg für sie der richtige ist.

Die Lage auf dem Markt für Langzeitmieten

Die Nachfrage nach langfristigen Wohnmietobjekten auf Ibiza ist in jeder Hinsicht äußerst stark. Die Leerstandsquote der Insel für Langzeitmieten lag im Winter 2026 bei etwa 1,51 TP3T und näherte sich mit Beginn des Sommers der Nullgrenze. Eine Immobilie mit angemessenem Preis in guter Lage wird in der Regel innerhalb von vierzehn Tagen vermietet. In stark nachgefragten Stadtvierteln wie Can Misses, Figueretes und dem Stadtzentrum von Santa Eulalia sinkt diese Zeitspanne auf sieben Tage oder weniger.

Der Grund dafür ist einfach und struktureller Natur. Ibiza hat eine ständige Einwohnerzahl von rund 160.000 Menschen. Ein erheblicher Teil davon sind Beschäftigte im Gastgewerbe, im Einzelhandel, im Gesundheitswesen und in lokalen Dienstleistungsbereichen, die es sich nicht leisten können, auf einem Markt zu kaufen, auf dem die Durchschnittspreise bei über 6.900 Euro pro Quadratmeter liegen, und die eine ganzjährige Unterkunft benötigen. Auswanderer, die aus Lifestyle-Gründen hierherziehen, Familien, die sich den Kauf nicht leisten können, und Fachkräfte, die auf der Insel im Homeoffice arbeiten, haben die Nachfrage auf einem Markt, der ohnehin schon unter Angebotsknappheit litt, noch weiter verstärkt.

Die Mieten sind entsprechend stark gestiegen. Die durchschnittlichen Mieten auf der gesamten Insel erreichten Anfang 2026 25 € pro Quadratmeter und Monat, wobei in erstklassigen Lagen am Wasser wie Marina Botafoc sogar 30 € pro Quadratmeter gezahlt wurden. Das Mietwachstum im Jahr 2026 wird inselweit auf 4% bis 8% prognostiziert, obwohl in Teilen von Sant Antoni Ende 2025 im Vergleich zum Vorjahr Steigerungen von über 20% zu verzeichnen waren. Diese Zahlen deuten nicht auf einen Markt im Gleichgewicht hin. Das Angebot hat mit der Nachfrage nicht Schritt gehalten, und die Kluft zwischen beiden vergrößert sich seit mehreren Jahren.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Vermieter kennen müssen

Langfristige Wohnraummietverträge auf Ibiza unterliegen dem spanischen Gesetz über städtische Mietverhältnisse, bekannt als LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Es ist unerlässlich, dieses Gesetz zu kennen. Es legt die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters fest, und die Schutzbestimmungen für Mieter sind wesentlich und rechtlich durchsetzbar.

Die Mindestvertragslaufzeit für einen Mietvertrag über den gewöhnlichen Wohnsitz beträgt fünf Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, und sieben Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist. Während dieses Zeitraums hat der Mieter das Recht, in der Wohnung zu bleiben, es sei denn, er entscheidet sich für einen Auszug. Der Vermieter kann den Vertrag nicht vorzeitig kündigen, nur weil er seine Pläne geändert hat, die Immobilie verkaufen möchte oder einen anderen Mieter bevorzugt. Das Recht, die Immobilie für den Eigenbedarf zurückzufordern, erfordert eine Kündigungsfrist von mindestens dreißig Tagen und kann erst nach dem fünften Jahr der Mietdauer ausgeübt werden.

Jährliche Mieterhöhungen im Rahmen eines langfristigen Mietvertrags sind begrenzt. Sie richten sich nach einem von der Regierung festgelegten Mietanpassungsindex und werden nicht frei vom Vermieter festgelegt. Bei bestehenden Verträgen bedeutet dies, dass Vermieter die Miete bei Vertragsverlängerung nicht einfach an das Marktniveau anpassen können. Neue Verträge können zu den vom Markt getragenen Konditionen abgeschlossen werden, doch sobald sie unterzeichnet sind, ist der Anstieg der Miete begrenzt.

Gemäß den Standardbestimmungen der LAU darf ein Vermieter als Kaution höchstens zwei Monatsmieten für eine unmöblierte Wohnung und drei Monatsmieten für eine möblierte Wohnung verlangen. Zusätzliche Sicherheiten können gesondert ausgehandelt werden.

Für Eigentümer, die an die Flexibilität der kurzfristigen touristischen Vermietung gewöhnt sind, kann das LAU-Rahmenwerk einschränkend wirken. Der Verlust der Möglichkeit, die Mieter saisonal zu wechseln, die Preise häufig anzupassen oder die Immobilie nach Belieben zu betreten, stellt einen echten Kompromiss dar. Für den richtigen Eigentümer mit der richtigen Immobilie und den richtigen Erwartungen ist dieser Kompromiss jedoch durchaus tragbar.

Die steuerlichen Aspekte der Langzeitvermietung

Dies ist der Aspekt der Langzeitvermietung, dem am wenigsten Beachtung geschenkt wird, der jedoch den größten Einfluss auf die Nettorendite hat – und es lohnt sich, ihn im Detail zu verstehen.

Das spanische Einkommensteuersystem sieht erhebliche Abzüge für Vermieter vor, die ihre Immobilien langfristig an Wohnmieter vermieten. Für in Spanien steuerlich ansässige Personen können Mieteinnahmen aus einem langfristigen Mietvertrag für den gewöhnlichen Wohnsitz grundsätzlich zu einer Minderung des steuerpflichtigen Einkommens um 50% führen. Ist der Mieter zwischen 18 und 35 Jahre alt, erhöht sich dieser Abzug auf 90%. Befindet sich die Immobilie in einer angespannten Mietzone, können unabhängig vom Alter des Mieters Abzüge von bis zu 90% gewährt werden. Das bedeutet, dass ein Vermieter mit einem langfristigen Wohnmieter möglicherweise nur auf 10% der erhaltenen Miete Einkommensteuer zahlen muss.

Neben dieser Einkommensminderung können Langzeitvermieter eine Vielzahl von abzugsfähigen Kosten geltend machen: Hypothekenzinsen, die IBI-Grundsteuer, Gemeinschaftsgebühren, Hausratversicherungsprämien, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen auf die Immobilie sowie Honorare für Fachleute, einschließlich der Kosten für einen Immobilienverwalter oder Steuerberater. Die Kombination aus Einkommensminderung und abzugsfähigen Ausgaben führt dazu, dass die effektive steuerliche Situation eines langfristigen Vermieters oft deutlich attraktiver ist, als es die nominellen Einkommenszahlen vermuten lassen.

Für nicht ansässige Vermieter gelten andere Vorschriften. Sie reichen ihre Steuererklärung nicht über die übliche spanische Einkommensteuererklärung ein, sondern über das Formular „Modelo 210“. EU-Bürger können abzugsfähige Ausgaben von ihren Mieteinnahmen abziehen, bevor die Steuer in Höhe von 19% erhoben wird. Nicht-EU-Ausländer, einschließlich britischer Staatsangehöriger, die keinen spanischen Steuerwohnsitz begründet haben, werden derzeit mit einem Steuersatz von 24% auf die Bruttomieteinnahmen besteuert, wobei keine Abzüge von Aufwendungen zulässig sind. Diese Unterscheidung ist für die Berechnung der Nettorendite von erheblicher Bedeutung und einer der deutlichsten Gründe, warum Eigentümer, die viel Zeit auf der Insel verbringen und die Voraussetzungen für einen spanischen Steuerwohnsitz erfüllen, sich hinsichtlich ihrer Situation angemessen beraten lassen sollten.

Langfristig vs. kurzfristig: der ehrliche Vergleich

Der Markt für touristische Kurzzeitvermietungen auf Ibiza bietet die höchsten potenziellen Bruttorenditen, ist jedoch mit einer Komplexität verbunden, die in den letzten Jahren erheblich zugenommen hat. Zugelassene Kurzzeitvermietungen mit hoher Auslastung im Sommer können in den Spitzenmonaten Juni bis September außergewöhnliche Erträge erzielen. Die durchschnittliche Auslastung bei genehmigten Kurzzeitvermietungen auf der Insel liegt bei 65% bis 75% pro Jahr, wobei in der Hochsaison Werte von 90% oder mehr erreicht werden.

TDas Problem ist die Lizenz. Bis mindestens Ende 2026 gilt ein vollständiges Moratorium für neue Lizenzen für Ferienvermietungen, und die politische Ausrichtung der Regierung der Balearen lässt darauf schließen, dass es unwahrscheinlich ist, dass diese Regelung wesentlich gelockert wird. Ungenutzte Lizenzen verfallen automatisch nach drei Jahren. Die Bußgelder für den Betrieb einer nicht genehmigten Kurzzeitvermietung können mehrere Zehntausend Euro betragen, und die Kontrollen wurden verschärft. Die Nettorenditen für Kurzzeitvermietungen sind – nach Abzug von Kosten, Compliance-Aufwendungen, Verwaltungsgebühren und den unvermeidlichen Leerstandszeiten – von historischen Werten von 5% bis 7% auf realistischere Werte von 3% bis 4% für die meisten Immobilien gesunken.

Die Renditen für Langzeitvermietungen auf Ibiza liegen in den meisten Gegenden bei etwa 3% bis 4% brutto, was zwar mit den Renditen für Kurzzeitvermietungen vergleichbar klingt, jedoch mit einem deutlich einfacheren Verwaltungsprofil einhergeht. Keine Gästewechsel, kein saisonales Marketing, keine Plattformgebühren, keine Reinigungskosten zwischen den Gästen und ein steuerliches Umfeld, das die Nettoposition erheblich verbessert. Für Eigentümer, die nicht das ganze Jahr über auf der Insel sind und den Verwaltungsaufwand eines Ferienvermietungsbetriebs scheuen, bietet die Langzeitvermietung etwas, das sich nicht in der Renditezahl widerspiegelt: Seelenfrieden.

Der Vergleich hängt zudem in hohem Maße von der jeweiligen Immobilie ab. Eine Villa an der Küste in Sant Josep mit einer Tourismuslizenz und Meerblick ist ein ganz anderes Anlageobjekt auf einem ganz anderen Markt als eine Wohnung in Santa Eulalia, die sich für einen ganzjährigen Mieter eignet. Die richtige Wahl hängt davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt, wo sie sich befindet und was der Eigentümer tatsächlich damit bezweckt.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Der erste Schritt für jeden Eigentümer, der eine langfristige Vermietung in Betracht zieht, besteht darin, sich über seine rechtliche Situation im Klaren zu sein. Verfügt die Immobilie über eine Tourismuslizenz, sollte die Entscheidung für eine Umstellung auf Langzeitvermietung nicht leichtfertig getroffen werden, da dies Auswirkungen auf den Lizenzstatus haben kann. Verfügt die Immobilie nicht über eine Tourismuslizenz und wird dies auch in Zukunft nicht der Fall sein, ist der Langzeitmarkt von Anfang an der richtige Schwerpunkt.

Der zweite Schritt ist die Preisgestaltung. Der Mietmarkt auf Ibiza belohnt Objekte mit angemessenen Preisen durch schnelle Vermietungen und hochwertige Mieter. Überteuerte Objekte stehen leer, während vergleichbare Objekte innerhalb weniger Tage vermietet werden. Ein lokaler Makler, der die aktuellen Marktbedingungen kennt, ist wesentlich mehr wert als die Ersparnis, die Sie durch die eigenständige Preisgestaltung erzielen.

Der dritte Schritt betrifft die Verträge. Ein ordnungsgemäß im Rahmen des LAU-Gesetzes ausgearbeiteter und von einem spanischen Rechtsanwalt geprüfter Mietvertrag ist unverzichtbar. Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern in Spanien werden nach spanischem Recht beigelegt, und ein Vertrag, der die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt, bietet deutlich weniger Schutz, als Eigentümer annehmen.

Seit 1999 berät Everything Ibiza Properties Käufer und Eigentümer zu allen Möglichkeiten auf der Insel. Wenn Sie eine Immobilie auf Ibiza besitzen und überlegen, welche Vermietungsvariante für Sie die richtige ist, helfen wir Ihnen gerne dabei, die verschiedenen Optionen zu prüfen.

Lesen Sie unseren Leitfaden zur Immobilieninvestition auf Ibiza

Mietrenditen, Steuersätze und gesetzliche Vorschriften entsprechen dem Stand vom Juli 2026 und können sich ändern. Holen Sie stets unabhängige rechtliche und steuerliche Beratung ein, bevor Sie Entscheidungen bezüglich Ihrer Vermietungsstrategie oder des Immobilienbesitzes treffen.