Langetermijnverhuur op Ibiza: wat eigenaren van onroerend goed moeten weten

De huurmarkt op Ibiza laat twee heel verschillende beelden zien, afhankelijk van welk deel van het jaar je bekijkt. In de zomer is de vraag van toeristen enorm, liggen de tarieven per nacht torenhoog en trekt het eiland bezoekers aan die bereid zijn flink in de buidel te tasten voor de juiste woning op de juiste locatie. Gedurende de overige acht maanden van het jaar tekent zich een rustiger, maar niet minder boeiend beeld af: een chronisch tekort aan kwalitatief hoogwaardige woningen voor langetermijnverhuur, een groeiende groep inwoners en werknemers die het hele jaar door een plek nodig hebben om te wonen, en een belastingstelsel voor verhuurders dat aanzienlijk gunstiger is dan de meeste mensen beseffen.

Voor vastgoedeigenaren op het eiland is de keuze tussen toeristische verhuur op korte termijn en residentiële verhuur op lange termijn een van de meest ingrijpende beslissingen die zij kunnen nemen. Deze keuze heeft gevolgen voor het inkomstenprofiel, de fiscale situatie, de wettelijke verplichtingen en de praktische aspecten van het beheer van een woning op afstand. Het is bovendien een beslissing die steeds complexer wordt naarmate de regelgeving rond toeristenvergunningen verder wordt aangescherpt.

Hieronder volgt een overzicht van hoe de markt er in 2026 op de lange termijn uitziet, en wat eigenaren moeten weten voordat ze beslissen welke aanpak het beste bij hen past.

De situatie op de markt voor langetermijnverhuur

De vraag naar langetermijnverhuur van woningen op Ibiza is, hoe je het ook bekijkt, buitengewoon groot. Het leegstandspercentage voor langetermijnverhuur op het eiland bedroeg in de winter van 2026 ongeveer 1,5% en daalde tot bijna nul naarmate de zomer naderde. Een woning met een juiste prijs op een goed bereikbare locatie wordt doorgaans binnen veertien dagen verhuurd. In wijken waar veel vraag naar is, zoals Can Misses, Figueretes en het centrum van Santa Eulalia, daalt dat cijfer tot zeven dagen of minder.

De reden is eenvoudig en structureel. Ibiza heeft een vaste bevolking van ongeveer 160.000 mensen. Een aanzienlijk deel daarvan bestaat uit werknemers in de horeca, de detailhandel, de gezondheidszorg en lokale dienstverlening, die zich geen woning kunnen veroorloven op een markt waar de gemiddelde prijzen boven de 6.900 euro per vierkante meter liggen, en die het hele jaar door woonruimte nodig hebben. Expats die om levensstijlredenen verhuizen, gezinnen die zich geen aankoop kunnen veroorloven en professionals die op afstand op het eiland werken, hebben de vraag nog verder doen toenemen in een markt die toch al te kampen had met een beperkt aanbod.

De huurprijzen zijn hierdoor sterk gestegen. De gemiddelde huurprijzen op het hele eiland bedroegen begin 2026 € 25 per vierkante meter per maand, waarbij in exclusieve gebieden aan het water, zoals Marina Botafoc, de huurprijs opliep tot € 30 per vierkante meter. De huurgroei in 2026 wordt voor het hele eiland geraamd op 4% tot 8%, hoewel in delen van Sant Antoni eind 2025 stijgingen van meer dan 20% op jaarbasis werden waargenomen. Dit zijn geen cijfers die wijzen op een markt in evenwicht. Het aanbod heeft geen gelijke tred gehouden met de vraag, en de kloof tussen beide wordt al enkele jaren steeds groter.

Het wettelijke kader dat verhuurders moeten kennen

De langetermijnverhuur van woningen op Ibiza valt onder de Spaanse wet op stedelijke huurovereenkomsten, ook wel bekend als de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Het is absoluut noodzakelijk om deze wet te begrijpen. De wet legt de rechten en plichten van zowel de verhuurder als de huurder vast, en de bescherming die deze wet aan huurders biedt, is substantieel en juridisch afdwingbaar.

De minimale contractduur voor een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats bedraagt vijf jaar als de verhuurder een particulier is, en zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is. Gedurende die periode heeft de huurder het recht om te blijven, tenzij hij ervoor kiest te vertrekken. De verhuurder kan de overeenkomst niet voortijdig beëindigen louter omdat hij van plan is veranderd, heeft besloten het pand te verkopen of liever een andere huurder zou hebben. Het recht om het pand terug te vorderen voor eigen gebruik vereist een opzegtermijn van ten minste dertig dagen en kan pas na het vijfde jaar van de huurovereenkomst worden uitgeoefend.

Jaarlijkse huurverhogingen in het kader van een langlopende huurovereenkomst zijn gemaximeerd. Ze zijn gekoppeld aan een door de overheid vastgestelde huurindex en worden niet vrij door de verhuurder bepaald. Voor bestaande contracten betekent dit dat verhuurders de huur bij verlenging niet zomaar kunnen aanpassen aan het marktniveau. Nieuwe contracten kunnen worden vastgesteld tegen een huurprijs die de markt aankan, maar zodra ze zijn ondertekend, is het stijgingstraject gemaximeerd.

Volgens het standaardkader van de LAU mag een verhuurder maximaal twee maanden huur als borg vragen voor een ongemeubileerde woning en drie maanden voor een gemeubileerde woning. Over aanvullende garanties kan afzonderlijk worden onderhandeld.

Voor eigenaren die gewend zijn aan de flexibiliteit van toeristische kortetermijnverhuur, kan het LAU-kader als beperkend aanvoelen. Het feit dat men niet meer per seizoen van huurder kan wisselen, de prijzen regelmatig kan aanpassen of het pand kan betreden wanneer het uitkomt, is een reële afweging. Voor de juiste eigenaar met het juiste pand en de juiste verwachtingen is dit echter een heel goed te hanteren afweging.

De fiscale aspecten van langetermijnverhuur

Dit is het aspect van de langetermijnverhuur dat de minste aandacht krijgt en het grootste verschil maakt voor het nettorendement; het loont dan ook de moeite om dit grondig te begrijpen.

Het Spaanse inkomstenbelastingsysteem voorziet in aanzienlijke aftrekposten voor verhuurders die woningen voor de lange termijn verhuren aan huurders die er hun gewone verblijfplaats hebben. Voor personen die fiscaal in Spanje woonachtig zijn, kan huurinkomsten uit een langlopende huurovereenkomst voor gewone verblijfplaats in principe leiden tot een vermindering van het belastbaar inkomen met 50%. Als de huurder tussen de 18 en 35 jaar oud is, stijgt die aftrek tot 90%. Als het pand zich in een zone met een krappe huurmarkt bevindt, kunnen aftrekposten tot 90% van toepassing zijn, ongeacht de leeftijd van de huurder. Het gevolg is dat een verhuurder met een langetermijnhuurder mogelijk inkomstenbelasting betaalt over slechts 10% van de ontvangen huur.

Naast die inkomensvermindering kunnen verhuurders die hun woning voor de lange termijn verhuren een breed scala aan aftrekbare kosten in mindering brengen: hypotheekrente, de IBI-onroerendgoedbelasting, verenigingsbijdragen, premies voor opstalverzekeringen, reparaties en onderhoud, afschrijvingen op onroerend goed, en honoraria voor deskundigen, waaronder de kosten van een vastgoedbeheerder of accountant. Door de combinatie van de inkomensvermindering en de aftrekbare kosten is de effectieve belastingpositie van een verhuurder op lange termijn vaak aanzienlijk aantrekkelijker dan het nominale inkomenscijfer doet vermoeden.

Verhuurders die geen ingezetenen zijn, vallen onder andere regels. Zij dienen hun aangifte in via het Modelo 210 in plaats van via de standaard Spaanse inkomstenbelastingaangifte. Ingezetenen van de EU kunnen aftrekbare kosten in mindering brengen op hun huurinkomsten voordat de belasting wordt geheven, tegen een tarief van 19%. Niet-EU-ingezetenen, waaronder Britse onderdanen die geen fiscale woonplaats in Spanje hebben, worden momenteel belast tegen een tarief van 24% over de bruto-huuropbrengsten, zonder dat aftrek van kosten is toegestaan. Dit onderscheid is van groot belang voor de berekening van het nettorendement en is een van de duidelijkste redenen waarom eigenaren die aanzienlijke tijd op het eiland doorbrengen en in aanmerking komen voor Spaanse fiscale woonplaats, goed advies zouden moeten inwinnen over hun situatie.

Lange termijn versus korte termijn: een eerlijke vergelijking

De markt voor toeristische kortetermijnverhuur op Ibiza biedt de hoogste potentiële bruto-opbrengsten, maar gaat gepaard met een complexiteit die de afgelopen jaren aanzienlijk is toegenomen. Vergunde kortetermijnwoningen met een hoge bezettingsgraad in de zomer kunnen tijdens de piekmaanden juni tot en met september uitzonderlijke inkomsten genereren. De gemiddelde bezettingsgraad voor vergunninghoudende kortetermijnverhuur op het eiland ligt jaarlijks tussen de 65% en 75%, waarbij deze in het hoogseizoen 90% of hoger kan oplopen.

THet probleem is de vergunning. Er geldt een volledig moratorium op nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur tot ten minste eind 2026, en gezien de koers van het beleid van de regering van de Balearen lijkt het onwaarschijnlijk dat dit moratorium aanzienlijk zal worden versoepeld. Ongebruikte vergunningen vervallen automatisch na drie jaar. Boetes voor het exploiteren van een kortetermijnverhuur zonder vergunning kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s, en de handhaving is verscherpt. De nettorendementen voor kortetermijnverhuur, na aftrek van kosten, nalevingskosten, beheerskosten en de onvermijdelijke leegstand, zijn voor de meeste woningen gedaald van historische niveaus van 5% tot 7% naar een realistischer niveau van 3% tot 4%.

Het bruto rendement op langetermijnverhuur van woningen op Ibiza ligt in de meeste gebieden tussen de 3% en 4%, wat vergelijkbaar lijkt met kortetermijnverhuur, maar gepaard gaat met een aanzienlijk eenvoudiger beheer. Geen wisselingen van gasten, geen seizoensgebonden marketing, geen platformkosten, geen schoonmaakkosten tussen gasten door, en een belastingstelsel dat de nettopositie aanzienlijk verbetert. Voor eigenaren die niet het hele jaar door op het eiland verblijven en die de beheerslasten van een vakantieverhuurbedrijf willen vermijden, biedt de langetermijnoptie iets dat niet in het rendementcijfer naar voren komt: gemoedsrust.

De vergelijking hangt ook in grote mate af van het onroerend goed zelf. Een villa aan de kust in Sant Josep met een toeristenvergunning en uitzicht op zee is een heel ander object op een heel andere markt dan een appartement in Santa Eulalia dat geschikt is voor een huurder die het hele jaar door er woont. De juiste keuze hangt af van wat voor soort onroerend goed het is, waar het zich bevindt en wat de eigenaar er eigenlijk mee wil doen.

Wat eigenaren nu moeten doen

De eerste stap voor elke eigenaar die overweegt om over te stappen op langetermijnverhuur, is om zijn of haar juridische positie goed te begrijpen. Als de woning over een toeristenvergunning beschikt, moet de beslissing om over te stappen op langetermijnverhuur niet lichtvaardig worden genomen, aangezien dit gevolgen kan hebben voor de status van de vergunning. Als de woning geen toeristenvergunning heeft en die ook nooit zal krijgen, is de langetermijnmarkt vanaf het begin de juiste keuze.

De tweede stap is de prijsbepaling. Op de huurmarkt van Ibiza worden objecten met een juiste prijs beloond met snelle verhuur en goede huurders. Te duur geprijsde objecten blijven leegstaan, terwijl vergelijkbare objecten binnen enkele dagen worden verhuurd. Een lokale makelaar die de huidige marktprijzen goed kent, is aanzienlijk meer waard dan de besparing die je realiseert door de prijsbepaling zelf te regelen.

De derde stap betreft de contracten. Een correct opgesteld huurcontract volgens de LAU-regeling, dat door een Spaanse advocaat is gecontroleerd, is geen optie. Geschillen tussen verhuurders en huurders in Spanje worden volgens het Spaanse recht beslecht, en een contract dat niet aan de wettelijke vereisten voldoet, biedt aanzienlijk minder bescherming dan eigenaren veronderstellen.

Everything Ibiza Properties adviseert kopers en eigenaren al sinds 1999 over het volledige aanbod aan mogelijkheden op het eiland. Als u een woning op Ibiza bezit en aan het overwegen bent welke verhuurvorm het meest geschikt is, helpen wij u graag bij het maken van de juiste keuze.

Lees onze gids over beleggen in onroerend goed op Ibiza

Huuropbrengsten, belastingtarieven en wettelijke vereisten zijn correct per juli 2026 en kunnen worden gewijzigd. Win altijd onafhankelijk juridisch en fiscaal advies in voordat u beslissingen neemt over uw verhuurstrategie of het bezit van onroerend goed.