Alquileres a largo plazo en Ibiza: lo que deben saber los propietarios

El mercado del alquiler en Ibiza presenta dos realidades muy diferentes según la época del año que se analice. En verano, la demanda turística es muy intensa, las tarifas por noche son extraordinarias y la isla atrae a visitantes dispuestos a pagar generosamente por la vivienda adecuada en la ubicación adecuada. Durante los otros ocho meses del año, se dibuja un panorama más tranquilo, pero no por ello menos interesante: una escasez crónica de viviendas de calidad para alquiler a largo plazo, una población creciente de residentes y trabajadores que necesitan un lugar donde vivir durante todo el año, y un marco fiscal para los propietarios considerablemente más generoso de lo que la mayoría de la gente cree.

Para los propietarios de la isla, la elección entre el alquiler turístico a corto plazo y el alquiler residencial a largo plazo es una de las decisiones más trascendentales que pueden tomar. Afecta al perfil de ingresos, a la situación fiscal, a las obligaciones legales y a las dificultades prácticas que supone gestionar una propiedad a distancia. Además, es una decisión que se está volviendo cada vez más compleja a medida que se endurece aún más el marco normativo en torno a las licencias turísticas.

Así es como se presenta el mercado a largo plazo en 2026, y esto es lo que los propietarios deben tener en cuenta antes de decidir qué opción les conviene más.

La situación del mercado del alquiler a largo plazo

La demanda de alquileres residenciales a largo plazo en Ibiza es, desde cualquier punto de vista, extremadamente fuerte. La tasa de vacantes de la isla para alquileres a largo plazo se situó en aproximadamente el 1,51 % en el invierno de 2026, acercándose a cero a medida que se acerca el verano. Una vivienda con un precio adecuado y situada en una zona bien comunicada suele alquilarse en un plazo de catorce días. En barrios con gran demanda, como Can Misses, Figueretes y el centro de Santa Eulalia, esa cifra se reduce a siete días o menos.

La razón es sencilla y de carácter estructural. Ibiza tiene una población permanente de unas 160 000 personas. Una proporción significativa de ellas son trabajadores del sector hotelero, del comercio minorista, de la sanidad y de los servicios locales que no pueden permitirse comprar en un mercado donde los precios medios superan los 6 900 € por metro cuadrado y que necesitan un alojamiento durante todo el año. Los expatriados que se trasladan por motivos de estilo de vida, las familias que no pueden permitirse comprar una vivienda y los profesionales que teletrabajan en la isla han añadido nuevas capas de demanda a un mercado que ya adolecía de una oferta limitada.

Los alquileres han experimentado un fuerte aumento como reflejo de esta situación. Los alquileres medios en toda la isla alcanzaron los 25 € por metro cuadrado al mes a principios de 2026, mientras que en zonas privilegiadas frente al mar, como Marina Botafoc, llegaron a los 30 € por metro cuadrado. Se prevé que el crecimiento de los alquileres en 2026 se sitúe entre el 4% y el 8% en toda la isla, aunque en algunas zonas de Sant Antoni se registraron aumentos superiores al 20% interanual a finales de 2025. Estas cifras no indican que el mercado se encuentre en equilibrio. La oferta no ha seguido el ritmo de la demanda, y la brecha entre ambas se ha ido ampliando desde hace varios años.

El marco jurídico que deben conocer los propietarios

Los alquileres residenciales a largo plazo en Ibiza se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España. Conocerla no es opcional. En ella se definen los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, y las garantías que ofrece a estos últimos son significativas y legalmente exigibles.

La duración mínima del contrato de alquiler de una vivienda habitual es de cinco años si el arrendador es una persona física, y de siete años si es una empresa. Durante ese periodo, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda, a menos que decida marcharse. El arrendador no puede rescindir el contrato antes de tiempo simplemente porque haya cambiado de planes, haya decidido vender el inmueble o prefiera otro inquilino. El derecho a recuperar el inmueble para uso personal requiere un preaviso de al menos treinta días y solo puede ejercerse una vez transcurrido el quinto año del contrato de arrendamiento.

Los aumentos anuales del alquiler en los contratos de arrendamiento a largo plazo están limitados. Están vinculados a un índice de actualización de alquileres fijado por el Gobierno, en lugar de ser establecidos libremente por el arrendador. En los contratos vigentes, esto significa que los arrendadores no pueden simplemente ajustar el alquiler para adaptarlo a los niveles del mercado en el momento de la renovación. Los nuevos contratos pueden fijarse al precio que el mercado permita, pero, una vez firmados, la trayectoria de los aumentos está limitada.

Según el marco normativo estándar de la LAU, el depósito máximo que puede solicitar un arrendador es de dos meses de alquiler para una vivienda sin amueblar y de tres meses para una amueblada. Se pueden negociar por separado garantías adicionales.

Para los propietarios acostumbrados a la flexibilidad que ofrecen los alquileres turísticos a corto plazo, el marco de la LAU puede resultar restrictivo. La pérdida de la posibilidad de cambiar de inquilino cada temporada, ajustar los precios con frecuencia o acceder a la vivienda cuando les resulte conveniente supone una verdadera renuncia. Sin embargo, para el propietario adecuado, con la vivienda adecuada y las expectativas adecuadas, se trata de una renuncia muy asumible.

Aspectos fiscales del alquiler a largo plazo

Este es el aspecto del panorama del alquiler a largo plazo al que se presta menos atención y que más influye en la rentabilidad neta, por lo que merece la pena analizarlo en detalle.

El sistema del impuesto sobre la renta en España incluye importantes deducciones para los propietarios que alquilan a inquilinos residenciales a largo plazo. Para los residentes fiscales en España, los ingresos por alquiler derivados de un contrato de residencia habitual a largo plazo pueden dar derecho, como punto de partida, a una reducción de 50% en la base imponible. Si el inquilino tiene entre 18 y 35 años, dicha reducción asciende al 90%. Si la vivienda se encuentra en una zona de alquiler con dificultades, pueden aplicarse reducciones de hasta el 90%, independientemente de la edad del inquilino. El resultado es que un arrendador con un inquilino residencial a largo plazo puede llegar a pagar el impuesto sobre la renta por tan solo el 10% del alquiler que percibe.

Además de esa reducción de los ingresos, los propietarios a largo plazo pueden deducir una amplia gama de gastos admisibles: los intereses hipotecarios, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), los gastos de comunidad, las primas del seguro del hogar, las reparaciones y el mantenimiento, la amortización del inmueble y los honorarios profesionales, incluido el coste de un administrador de fincas o un contable. La combinación de la reducción de los ingresos y los gastos deducibles hace que la situación fiscal efectiva de un arrendador a largo plazo sea, a menudo, considerablemente más atractiva de lo que sugiere la cifra nominal de los ingresos.

Los arrendadores no residentes se rigen por normas diferentes. Presentan su declaración mediante el Modelo 210, en lugar de la declaración estándar del IRPF español. Los residentes de la UE pueden deducir los gastos admisibles de los ingresos por alquiler antes de que se aplique el impuesto, a un tipo del 19%. Los no residentes de fuera de la UE, incluidos los ciudadanos del Reino Unido que no hayan establecido su residencia fiscal en España, están sujetos actualmente a un tipo impositivo del 24% sobre los ingresos brutos por alquiler, sin que se permitan deducciones por gastos. Esta distinción tiene una gran importancia a la hora de calcular la rentabilidad neta y es una de las razones más evidentes por las que los propietarios que pasan mucho tiempo en la isla y cumplen los requisitos para obtener la residencia fiscal en España deberían buscar asesoramiento adecuado sobre su situación.

A largo plazo frente a corto plazo: una comparación sincera

El mercado del alquiler turístico a corto plazo en Ibiza ofrece los mayores rendimientos brutos potenciales, pero conlleva una complejidad que ha aumentado considerablemente en los últimos años. Las propiedades con licencia para alquiler a corto plazo y con una elevada ocupación en verano pueden generar ingresos excepcionales durante los meses de mayor afluencia, de junio a septiembre. La tasa media de ocupación de los alquileres a corto plazo con licencia en la isla oscila entre el 65% y el 75% al año, llegando a alcanzar el 90% o más en temporada alta.

TEl problema es la licencia. Existe una moratoria total sobre la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico hasta, al menos, finales de 2026, y la orientación de la política del Gobierno de las Islas Baleares sugiere que es poco probable que se relaje de forma significativa. Las licencias no utilizadas caducan automáticamente al cabo de tres años. Las multas por gestionar un alquiler a corto plazo sin licencia pueden alcanzar decenas de miles de euros, y se ha intensificado la aplicación de la normativa. Los rendimientos netos de los alquileres a corto plazo, una vez descontados los costes, los gastos de cumplimiento normativo, las comisiones de gestión y los inevitables periodos de desocupación, han descendido desde los niveles históricos del 5% al 7% hasta situarse en unos valores más realistas, entre el 3% y el 4%, para la mayoría de las propiedades.

La rentabilidad de las viviendas residenciales a largo plazo en Ibiza se sitúa entre aproximadamente el 3% y el 4% brutos en la mayoría de las zonas, lo que parece comparable a la de los alquileres a corto plazo, pero conlleva una gestión considerablemente más sencilla. Sin cambios de huéspedes, sin marketing estacional, sin comisiones de plataformas, sin gastos de limpieza entre huéspedes y con un marco fiscal que mejora drásticamente la posición neta. Para los propietarios que no residen en la isla durante todo el año y que no desean asumir los gastos de gestión que conlleva un negocio de alquiler vacacional, la opción a largo plazo ofrece algo que no aparece en la cifra de rentabilidad nominal: tranquilidad.

La comparación también depende en gran medida del inmueble en cuestión. Una villa costera en Sant Josep con licencia turística y vistas al mar es un activo diferente, en un mercado distinto, al de un piso en Santa Eulalia adecuado para un inquilino que vive allí todo el año. La elección adecuada depende de qué tipo de inmueble sea, dónde se encuentre y qué es lo que el propietario realmente quiere obtener de él.

Qué deben hacer ahora los propietarios

El primer paso para cualquier propietario que se plantee optar por el alquiler a largo plazo es comprender claramente su situación jurídica. Si la vivienda cuenta con una licencia turística, la decisión de pasar al alquiler a largo plazo no debe tomarse a la ligera, ya que podría afectar a la validez de la licencia. Si la vivienda no cuenta con una licencia turística y nunca la tendrá, el mercado del alquiler a largo plazo es la opción adecuada desde el principio.

El segundo paso es fijar el precio. El mercado de alquiler de Ibiza premia a las propiedades con un precio adecuado con alquileres rápidos e inquilinos de calidad. Las propiedades con un precio excesivo permanecen vacías, mientras que otras similares se alquilan en cuestión de días. Contar con un agente local que conozca bien los niveles actuales del mercado tiene un valor considerablemente mayor que el ahorro que supone gestionar tú mismo la fijación del precio.

El tercer paso son los contratos. Es imprescindible disponer de un contrato de alquiler redactado correctamente según el marco de la LAU y revisado por un abogado español. Los litigios entre propietarios e inquilinos en España se resuelven con arreglo a la legislación española, y un contrato que no cumpla los requisitos legales ofrece una protección considerablemente menor de lo que los propietarios dan por sentado.

Everything Ibiza Properties lleva desde 1999 asesorando a compradores y propietarios sobre todas las opciones disponibles en la isla. Si eres propietario de una vivienda en Ibiza y estás valorando cuál es la mejor opción de alquiler para ella, estaremos encantados de ayudarte a analizarlo.

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Las rentabilidades de alquiler, los tipos impositivos y los requisitos normativos son correctos a fecha de julio de 2026 y están sujetos a cambios. Solicita siempre asesoramiento jurídico y fiscal independiente antes de tomar cualquier decisión sobre la estrategia de alquiler o la propiedad inmobiliaria.