Locations à long terme à Ibiza : ce que les propriétaires doivent savoir

Le marché locatif d'Ibiza présente deux visages très différents selon la période de l'année considérée. En été, la demande touristique est très forte, les tarifs à la nuitée atteignent des sommets et l'île attire des visiteurs prêts à payer le prix fort pour trouver le bien idéal dans un emplacement de choix. Pour les huit autres mois de l’année, le tableau est plus calme mais non moins captivant : une pénurie chronique de logements de qualité destinés à la location à long terme, une population croissante de résidents et de travailleurs qui ont besoin d’un logement toute l’année, et un cadre fiscal applicable aux propriétaires nettement plus généreux que la plupart des gens ne le pensent.

Pour les propriétaires immobiliers de l'île, le choix entre la location touristique de courte durée et la location résidentielle de longue durée est l'une des décisions les plus importantes qu'ils aient à prendre. Ce choix a une incidence sur leurs revenus, leur situation fiscale, leurs obligations légales et les aspects pratiques liés à la gestion d'un bien immobilier à distance. C'est également une décision qui devient de plus en plus complexe à mesure que le cadre réglementaire relatif aux autorisations touristiques se durcit davantage.

Voici à quoi ressemblera le marché à long terme en 2026, et ce que les propriétaires doivent savoir avant de choisir la solution qui leur convient le mieux.

La situation du marché de la location à long terme

La demande de locations résidentielles à long terme à Ibiza est, à tous égards, extrêmement forte. Le taux de vacance de l’île pour les locations à long terme s’élevait à environ 1,5% durant l’hiver 2026, tendant vers zéro à l’approche de l’été. Un bien immobilier proposé à un prix raisonnable et situé dans un quartier bien desservi se loue généralement en moins de quatorze jours. Dans les quartiers très prisés tels que Can Misses, Figueretes et le centre-ville de Santa Eulalia, ce délai tombe à sept jours, voire moins.

La raison est simple et structurelle. Ibiza compte une population permanente d’environ 160 000 habitants. Une part importante d’entre eux travaille dans l’hôtellerie, le commerce de détail, la santé et les services locaux ; ces personnes n’ont pas les moyens d’acheter sur un marché où les prix moyens dépassent 6 900 € le mètre carré, et ont besoin d’un logement à l’année. Les expatriés qui s’installent pour des raisons de mode de vie, les familles qui n’ont pas les moyens d’acheter et les professionnels travaillant à distance sur l’île ont ajouté de nouvelles sources de demande à un marché déjà confronté à des contraintes d’offre.

Les loyers ont fortement augmenté en conséquence. Les loyers moyens sur l’île ont atteint 25 € par mètre carré par mois début 2026, les quartiers prestigieux en bord de mer, tels que Marina Botafoc, affichant même des loyers de 30 € par mètre carré. La hausse des loyers en 2026 devrait se situer entre 4% et 8% sur l’ensemble de l’île, même si certaines parties de Sant Antoni ont enregistré des hausses supérieures à 20% en glissement annuel fin 2025. Ces chiffres ne laissent pas présager un marché en équilibre. L’offre n’a pas suivi le rythme de la demande, et l’écart entre les deux ne cesse de se creuser depuis plusieurs années.

Le cadre juridique que les propriétaires doivent connaître

Les locations résidentielles de longue durée à Ibiza sont régies par la loi espagnole sur les baux urbains, connue sous le nom de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Il est indispensable de bien la comprendre. Elle définit les droits et les obligations tant du propriétaire que du locataire, et les protections qu’elle accorde aux locataires sont importantes et juridiquement contraignantes.

La durée minimale d’un bail de résidence habituelle est de cinq ans si le bailleur est une personne physique, et de sept ans s’il s’agit d’une société. Pendant cette période, le locataire a le droit de rester, à moins qu’il ne décide de partir. Le bailleur ne peut pas résilier le contrat avant terme au seul motif qu’il a changé d’avis, qu’il a décidé de vendre le bien ou qu’il préférerait un autre locataire. Le droit de reprendre possession du bien pour son usage personnel nécessite un préavis d’au moins trente jours et ne peut être exercé qu’après la cinquième année du bail.

Les augmentations annuelles de loyer prévues dans le cadre d’un bail à long terme sont plafonnées. Elles sont indexées sur un indice de révision des loyers fixé par le gouvernement, et non déterminées librement par le propriétaire. Pour les contrats existants, cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas simplement ajuster le loyer pour l’aligner sur les niveaux du marché au moment du renouvellement. Les nouveaux baux peuvent être conclus au prix que le marché est prêt à supporter, mais une fois signés, la progression des augmentations est plafonnée.

Conformément au cadre réglementaire standard de la LAU, le montant maximal de la caution qu’un bailleur peut exiger est de deux mois de loyer pour un logement non meublé et de trois mois pour un logement meublé. Des garanties supplémentaires peuvent être négociées séparément.

Pour les propriétaires habitués à la flexibilité offerte par la location touristique de courte durée, le cadre réglementaire de la LAU peut sembler contraignant. Ne plus pouvoir changer de locataire à chaque saison, ajuster fréquemment les tarifs ou accéder au bien quand bon leur semble représente un véritable compromis. Mais pour le propriétaire qui dispose du bien adéquat et qui a des attentes réalistes, ce compromis reste tout à fait gérable.

Les aspects fiscaux de la location à long terme

C'est l'aspect de la location à long terme qui retient le moins l'attention et qui a pourtant le plus d'impact sur les rendements nets ; il mérite donc d'être étudié en détail.

Le système d'impôt sur le revenu espagnol prévoit des déductions importantes pour les propriétaires qui louent à des locataires résidentiels à long terme. Pour les résidents fiscaux espagnols, les revenus locatifs issus d'un contrat de location à long terme pour une résidence habituelle peuvent bénéficier, en principe, d'une réduction de 50% du revenu imposable. Lorsque le locataire est âgé de 18 à 35 ans, cette réduction passe à 90%. Si le bien immobilier est situé dans une zone de logement en tension, des réductions pouvant aller jusqu’à 90% peuvent s’appliquer, quel que soit l’âge du locataire. Il en résulte qu’un propriétaire ayant un locataire résidentiel à long terme peut ne payer de l’impôt sur le revenu que sur 10% du loyer qu’il perçoit.

Parallèlement à cette réduction de revenus, les bailleurs à long terme peuvent déduire un large éventail de frais admissibles : les intérêts hypothécaires, la taxe foncière (IBI), les charges de copropriété, les primes d’assurance habitation, les réparations et l’entretien, l’amortissement du bien immobilier, ainsi que les honoraires professionnels, y compris les frais liés à un gestionnaire immobilier ou à un comptable. La combinaison de cette réduction des revenus et des dépenses déductibles fait que la situation fiscale effective d’un bailleur à long terme est souvent bien plus avantageuse que ne le laisse supposer le montant nominal des revenus.

Les propriétaires non-résidents sont soumis à des règles différentes. Ils effectuent leur déclaration via le « Modelo 210 » plutôt que via la déclaration d’impôt sur le revenu espagnole standard. Les résidents de l’UE peuvent déduire les dépenses admissibles de leurs revenus locatifs avant l’application de l’impôt, au taux de 19%. Les non-résidents hors UE, y compris les ressortissants britanniques qui n’ont pas établi leur résidence fiscale en Espagne, sont actuellement imposés à 24% sur leurs revenus locatifs bruts, sans aucune déduction de frais autorisée. Cette distinction a une incidence significative sur le calcul du rendement net et constitue l’une des raisons les plus évidentes pour lesquelles les propriétaires qui passent beaucoup de temps sur l’île et qui remplissent les conditions pour obtenir la résidence fiscale espagnole devraient solliciter des conseils avisés concernant leur situation.

Long terme ou court terme : une comparaison objective

Le marché de la location touristique à court terme à Ibiza offre les rendements bruts potentiels les plus élevés, mais il s'accompagne d'une complexité qui s'est considérablement accrue ces dernières années. Les biens immobiliers agréés pour la location à court terme, qui affichent un fort taux d'occupation en été, peuvent générer des revenus exceptionnels pendant les mois de haute saison, de juin à septembre. Le taux d’occupation moyen des locations de courte durée agréées sur l’île se situe entre 65% et 75% par an, avec des pics atteignant 90%, voire plus, en haute saison.

TLe problème réside dans la licence. Un moratoire total sur l’octroi de nouvelles licences de location touristique est en vigueur au moins jusqu’à fin 2026, et l’orientation de la politique du gouvernement des Baléares laisse penser qu’il est peu probable que cette situation s’assouplisse de manière significative. Les licences non utilisées expirent automatiquement au bout de trois ans. Les amendes pour l’exploitation d’une location de courte durée sans licence peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, et les contrôles se sont intensifiés. Les rendements nets des locations de courte durée, après déduction des coûts, des frais de mise en conformité, des frais de gestion et des inévitables périodes d'inoccupation, sont passés de niveaux historiques compris entre 5% et 7% à des niveaux plus réalistes, compris entre 3% et 4%, pour la plupart des biens immobiliers.

Les rendements des locations résidentielles à long terme à Ibiza se situent entre environ 31 TP3T et 41 TP3T bruts dans la plupart des quartiers, ce qui peut sembler comparable aux rendements des locations à court terme, mais s'accompagne d'une gestion nettement plus simple. Pas de changements de locataires, pas de promotion saisonnière, pas de frais de plateforme, pas de frais de ménage entre deux séjours, et un cadre fiscal qui améliore considérablement le résultat net. Pour les propriétaires qui ne résident pas sur l’île toute l’année et qui ne souhaitent pas assumer les contraintes de gestion liées à une location saisonnière, la location à long terme offre un avantage qui ne transparaît pas dans le chiffre de rendement affiché : la tranquillité d’esprit.

La comparaison dépend également énormément du bien immobilier en question. Une villa en bord de mer à Sant Josep, dotée d'une licence touristique et offrant une vue sur la mer, constitue un bien différent, sur un marché différent, d'un appartement à Santa Eulalia destiné à un locataire à l'année. Le bon choix dépend de la nature du bien, de son emplacement et de ce que le propriétaire souhaite réellement en faire.

Ce que les propriétaires devraient faire dès maintenant

La première étape pour tout propriétaire envisageant de se lancer dans la location à long terme consiste à bien comprendre sa situation juridique. Si le bien dispose d'une licence touristique, la décision de passer à la location longue durée ne doit pas être prise à la légère, car cela pourrait avoir des répercussions sur le statut de cette licence. Si le bien ne dispose pas d'une licence touristique et n'en aura jamais, il convient dès le départ de se concentrer sur le marché de la location longue durée.

La deuxième étape concerne la fixation du prix. Sur le marché locatif d'Ibiza, les biens proposés à un prix adéquat sont rapidement loués et attirent des locataires de qualité. Les biens surévalués restent vacants, tandis que des biens comparables trouvent preneur en quelques jours. Faire appel à un agent immobilier local qui maîtrise les niveaux actuels du marché apporte une valeur bien supérieure à l'économie que vous pourriez réaliser en gérant vous-même la fixation du prix.

La troisième étape concerne les contrats. Il est indispensable de disposer d’un bail correctement rédigé conformément au cadre de la LAU et relu par un avocat espagnol. En Espagne, les litiges entre propriétaires et locataires sont régis par le droit espagnol, et un contrat qui ne respecte pas les exigences légales offre une protection bien moindre que ce que les propriétaires imaginent.

Depuis 1999, Everything Ibiza Properties conseille les acheteurs et les propriétaires sur l'ensemble des options disponibles sur l'île. Si vous possédez un bien immobilier à Ibiza et que vous vous demandez quelle formule de location choisir, nous serions ravis de vous aider à y voir plus clair.

Consultez notre guide sur l'investissement immobilier à Ibiza

Les rendements locatifs, les taux d'imposition et les exigences réglementaires sont valables à compter de juillet 2026 et sont susceptibles d'évoluer. Il est recommandé de toujours solliciter un avis juridique et fiscal indépendant avant de prendre toute décision concernant une stratégie locative ou l'acquisition d'un bien immobilier.