Pourquoi de plus en plus d'Américains achètent des biens immobiliers à Ibiza

Quelque chose a changé sur le marché immobilier d’Ibiza ces dernières années, et cela se reflète dans les demandes qui parviennent de plus en plus régulièrement à notre agence de Sant Josep. Les appelants ne viennent pas de Londres, d’Amsterdam ou de Munich. L’indicatif téléphonique est celui de New York, de Miami ou de Los Angeles. La question revient toujours au même : « Cela fait un moment que nous y réfléchissons, et nous aimerions comprendre comment cela fonctionne concrètement. ».

Les acheteurs américains ont toujours occupé une place marginale sur le marché immobilier d’Ibiza. Ce qui est nouveau, c’est qu’ils ne sont plus en marge. Selon les données du marché pour 2026, les États-Unis figurent désormais parmi les nationalités d'acheteurs en pleine croissance sur l'île, rejoignant ainsi les groupes bien établis du Royaume-Uni, des Pays-Bas et d'Allemagne qui dominent le marché depuis des décennies. Les facteurs se conjuguent au moment idéal, et pour les acheteurs qui réagissent assez vite pour en saisir toute la portée, l'opportunité est bien réelle.

Ces vols ont tout changé

Pour les acheteurs américains, l’obstacle pratique à l’achat d’un bien immobilier à Ibiza a toujours été le trajet. Contrairement à Majorque, qui bénéficie depuis des années de liaisons transatlantiques via Madrid et Barcelone, Ibiza a traditionnellement nécessité au moins une correspondance et près d’une journée entière de voyage depuis la côte Est. Mais la situation est en train de changer.

American Airlines mène actuellement des discussions avancées concernant une liaison entre Miami et les Îles Baléares, les autorités locales et les groupes hôteliers de l'île faisant pression pour sa mise en place. Montréal dispose d'une liaison directe vers Ibiza, assurée trois jours par semaine à partir de cet été. Depuis la côte ouest et le Texas, l’itinéraire via Madrid ou Londres-Heathrow est efficace et, pour un acheteur sérieusement intéressé par l’île, c’est le genre de trajet qui devient une routine plutôt qu’une épreuve une fois l’achat immobilier effectué.

Cette meilleure connectivité n'est pas seulement une question de commodité. Il s'agit d'un véritable changement de mentalité. Une île qui semblait autrefois lointaine aux yeux d'un acheteur américain apparaît désormais, selon les termes qui décrivent réellement la manière dont ces décisions sont prises, comme un endroit où l'on pourrait réellement vivre.

C'est le dollar qui permet de faire les comptes

Le taux de change fait partie de ces facteurs que les acheteurs avisés comprennent, mais que les acheteurs impulsifs ne découvrent que trop tard. En 2026, le dollar américain reste fort face à l'euro, et pour les acheteurs américains qui convertissent leurs dollars afin de financer l'achat d'un bien immobilier à Ibiza, cette force se traduit directement par un pouvoir d'achat dont ne bénéficient pas les acheteurs européens.

Une villa de 2 millions d’euros, qui revient à un acheteur britannique l’équivalent d’environ 1,68 million de livres sterling, coûte nettement moins cher en dollars à un acheteur américain qu’il y a cinq ans. Cet écart est suffisamment important pour avoir transformé Ibiza, qui était auparavant un marché que les acheteurs américains admiraient de loin, en un marché sur lequel ils se livrent désormais une concurrence active, allant parfois jusqu'à surenchérir sur des acheteurs européens qui suivaient ces mêmes biens depuis des mois.

Les banques espagnoles voient d'un bon œil les acheteurs américains. Le ratio prêt/valeur pour les ressortissants américains se situe généralement entre 60% et 70% de la valeur estimée du bien immobilier, avec des taux hypothécaires fixes pour les demandeurs éligibles allant de 3,2% à 4,2% début 2026. Pour les acheteurs qui ne paient pas la totalité du prix au comptant, le crédit immobilier espagnol est disponible et accessible.

Il n'y a aucune restriction concernant l'achat par les Américains

Cela surprend souvent les personnes qui pensent qu'il doit exister un obstacle empêchant un ressortissant non européen d'acheter un bien immobilier dans un pays européen. Or, ce n'est pas le cas. Les Américains peuvent acheter un bien immobilier à Ibiza en bénéficiant exactement des mêmes droits que les ressortissants espagnols. Il n’y a aucune restriction liée à la nationalité, aucune obligation d’autorisation pour la plupart des types de biens, et aucune taxe supplémentaire appliquée spécifiquement aux acheteurs américains au-delà des taxes d’achat standard qui s’appliquent à tous les acheteurs étrangers.

La seule démarche administrative indispensable consiste à obtenir un numéro NIE, c'est-à-dire le numéro d'identification fiscale espagnol attribué aux ressortissants étrangers, qui est obligatoire pour finaliser tout achat immobilier. Vous pouvez l'obtenir auprès du consulat espagnol aux États-Unis avant votre arrivée, ou dans un commissariat de police à Ibiza une fois sur place. La procédure est simple et doit être effectuée dès le début du processus.

Sur le plan fiscal, une évolution importante survenue en 2025 a considérablement amélioré la situation des acheteurs américains qui souhaitent percevoir des revenus locatifs. Un arrêt de la Cour suprême espagnole (SAN 3630/2025) a établi que l’administration fiscale espagnole ne peut plus exercer de discrimination à l’encontre des résidents non européens en matière de déductions des frais locatifs. Cela signifie que les bailleurs américains peuvent désormais déduire les intérêts hypothécaires, les frais de gestion immobilière, les réparations et les assurances de leurs revenus locatifs espagnols avant imposition, un droit qui était auparavant refusé aux résidents non européens, lesquels étaient imposés à un taux forfaitaire de 24% sur le revenu locatif brut, sans aucune déduction. Pour les acheteurs à vocation d’investissement, il s’agit d’une amélioration significative dans le calcul du rendement net.

Ce que les acheteurs américains achètent réellement

Les acheteurs américains qui feront leur entrée sur le marché immobilier d'Ibiza en 2026 ne présentent pas un profil unique. On y trouve notamment des entrepreneurs du secteur des technologies, originaires de Californie et du Texas, qui ont découvert l'île grâce à sa culture musicale et à son art de vivre ; des professionnels de la finance new-yorkais qui diversifient une fortune considérable en investissant dans des actifs tangibles européens ; ainsi que des familles du Massachusetts et du Connecticut qui visitent l'Europe depuis des années et sont prêtes à s'engager de manière plus permanente en s'installant de ce côté-ci de l'Atlantique.

Ce qu'ils ont en commun, de manière générale, c'est un goût pour la qualité, une préférence pour les biens immobiliers dont le statut juridique est clair et qui répondent à des critères modernes, ainsi qu'une tendance à passer à l'action sans hésiter lorsqu'ils trouvent ce qu'il leur faut. Ce ne sont pas le genre d'acheteurs qui passent trois saisons à visiter des biens pour finalement décider d'attendre. Dès qu'ils sont convaincus, les acheteurs américains passent à l'action.

Les biens immobiliers qui les attirent le plus à Ibiza sont les villas situées au sud et au sud-ouest de l’île, notamment à Sant Josep et dans ses environs. La combinaison de vues imprenables sur la mer, d’intimité, de la proximité des plus belles plages et des meilleurs restaurants de l’île, ainsi que de l’exposition de la côte sud-ouest face au coucher de soleil, séduit particulièrement les acheteurs habitués au mode de vie côtier de Californie ou de Miami et qui reconnaissent un cadre de qualité comparable lorsqu’ils le voient.

Yvonne Anderson, directrice générale d’Everything Ibiza Properties, a pu constater cette évolution de près. “ Nous recevons plus de demandes de la part d'Américains que jamais au cours des 25 années d'activité de notre agence ”, explique-t-elle. “ Ils savent généralement ce qu'ils veulent, ils ont fait leurs recherches, et lorsqu'ils viennent sur l'île, ils sont déterminés. C'est une évolution très positive. ”

La réglementation Schengen et les possibilités de séjour

Un aspect pratique que tout acheteur américain doit connaître avant d’effectuer son achat concerne la réglementation Schengen. En tant que ressortissant non européen, le titulaire d’un passeport américain est autorisé à séjourner sans visa dans l’espace Schengen pendant 90 jours au maximum sur une période de 180 jours. Cette règle s’applique à Ibiza, qui fait partie de l’Espagne. En 2026, le système d’entrée/sortie (EES) a été mis en place dans l’ensemble de l’espace Schengen. Il s’appuie sur des bornes biométriques installées dans les principaux aéroports pour suivre au jour près les arrivées et les départs des ressortissants hors UE. L’époque du comptage informel des tampons sur les passeports est révolue.

Pour les acheteurs qui souhaitent passer plus de 90 jours par an sur l'île, un visa de résidence espagnol est obligatoire. Les options les plus pertinentes pour les acheteurs américains sont le visa « Digital Nomad », destiné à ceux qui travaillent à distance pour des employeurs non espagnols, et le visa « Non-Lucrative », destiné à ceux qui disposent de revenus passifs ou d’une épargne-retraite suffisants et qui n’ont pas l’intention de travailler pendant leur séjour en Espagne. Ces deux voies sont bien établies et leurs procédures de demande sont claires.

Pour les acheteurs qui se contentent d'utiliser le bien dans le cadre de la règle des 90 jours, considérant généralement Ibiza comme une résidence secondaire importante plutôt que comme une résidence principale, l'achat du bien peut se dérouler de manière totalement indépendante de toute demande de visa. De nombreux acheteurs américains à Ibiza fonctionnent exactement selon ce principe, en particulier au cours des premières années suivant l'acquisition.

Pourquoi précisément Ibiza ?

L'Espagne compte de nombreux marchés accessibles aux acheteurs américains. Madrid, Barcelone, Majorque et la Costa del Sol disposent toutes de communautés d'acheteurs internationaux bien établies et d'une infrastructure immobilière adaptée aux acquéreurs non ressortissants de l'UE. Ibiza se distingue de toutes ces destinations par des caractéristiques qui ont leur importance pour le type d'acheteurs qu'elle attire.

L'île est suffisamment petite pour donner l'impression de faire partie d'une communauté plutôt que d'un simple marché immobilier. Le sud et le sud-ouest, où est implantée l'agence « Ibiza Properties » et où se concentrent les plus belles propriétés, offrent une qualité de vie et un environnement naturel qui dépassent systématiquement les attentes dès la première visite. Le marché immobilier a enregistré une hausse des prix de plus de 70% en huit ans, sans qu’aucun acheteur n’ait jamais dû revendre à perte. De plus, grâce à la combinaison d’une gastronomie exceptionnelle, de paysages extraordinaires, d’un climat doux toute l’année et d’une communauté véritablement internationale, la vie proposée ici est immédiatement perçue par les acheteurs issus des grandes villes américaines comme un mode de vie qu’ils souhaitent adopter.

C'est le genre d'endroit où l'on se rend une première fois, où l'on revient trois ou quatre fois au fur et à mesure que l'idée mûrit, puis où, un matin, on se réveille et on décide qu'on en a assez d'attendre.

Depuis 1999, nous accompagnons les acheteurs tout au long de ce processus. Si vous vous trouvez à n'importe quelle étape de ce parcours et que vous souhaitez découvrir de l'intérieur le marché immobilier d'Ibiza, notre équipe se tient à votre disposition toute l'année.

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Les dispositions fiscales, les itinéraires de vol et les conditions d'obtention de visa sont valables à compter de juillet 2026 et sont susceptibles d'être modifiées. Veillez à toujours solliciter un avis juridique et fiscal indépendant avant de prendre toute décision d'achat immobilier.