Er is de afgelopen jaren iets veranderd op de vastgoedmarkt van Ibiza, en dat is te merken aan de aanvragen die steeds vaker binnenkomen bij ons kantoor in Sant Josep. De beller komt niet uit Londen, Amsterdam of München. Het netnummer is van New York, Miami of Los Angeles. De vraag is altijd een variant op hetzelfde: we denken hier al een tijdje over na en we zouden graag willen begrijpen hoe het eigenlijk in zijn werk gaat.
Amerikaanse kopers hebben altijd al een marginale rol gespeeld op de vastgoedmarkt van Ibiza. Wat nieuw is, is dat ze niet langer marginaal zijn. Volgens marktgegevens voor 2026 behoort de VS nu tot de groeiende groep kopers uit verschillende landen op het eiland, naast de gevestigde groepen uit het Verenigd Koninkrijk, Nederland en Duitsland die de markt al decennia lang domineren. De omstandigheden komen precies op het juiste moment samen, en voor kopers die snel genoeg handelen om dit te begrijpen, is dit een reële kans.
De vluchten hebben alles veranderd
De praktische hindernis voor Amerikaanse kopers om naar Ibiza te gaan, is altijd de reis geweest. In tegenstelling tot Mallorca, dat al jaren transatlantische verbindingen heeft via Madrid en Barcelona, moest men voor Ibiza van oudsher minstens één keer overstappen en kostte de reis vanaf de oostkust bijna een hele dag. Daar komt nu verandering in.
American Airlines voert momenteel intensieve gesprekken over een route van Miami naar de Balearen, waarbij lokale overheden en hotelketens op het eiland zich sterk maken voor de invoering ervan. Montreal heeft vanaf deze zomer drie dagen per week een rechtstreekse verbinding met Ibiza. Vanaf de westkust en vanuit Texas is de route via Madrid of Londen Heathrow efficiënt en voor een koper die serieus geïnteresseerd is in het eiland, is dit het soort reis dat routine wordt in plaats van een hele opgave, zodra de aankoop van het onroerend goed een feit is.
De verbeterde bereikbaarheid is niet alleen een kwestie van gemak. Het is een psychologische verschuiving. Een eiland dat voor een Amerikaanse koper vroeger als afgelegen voelde, komt nu – in de taal waarin dit soort beslissingen daadwerkelijk worden genomen – over als een plek waar je daadwerkelijk zou kunnen wonen.
Dankzij de dollar klopt de rekensom
De wisselkoers is een van die factoren die serieuze kopers begrijpen en emotionele kopers pas te laat ontdekken. In 2026 blijft de Amerikaanse dollar sterk ten opzichte van de euro, en voor Amerikaanse kopers die dollars omwisselen om een woning op Ibiza te financieren, vertaalt die sterkte zich direct in koopkracht waar Europese kopers niet over beschikken.
Een villa van 2 miljoen euro, die een Britse koper het equivalent van ongeveer 1,68 miljoen pond kost, kost een Amerikaanse koper in dollars uitgedrukt aanzienlijk minder dan vijf jaar geleden het geval zou zijn geweest. Dat verschil is groot genoeg geweest om Ibiza te veranderen van een markt die Amerikaanse kopers van een afstand bewonderden, naar een markt waarop ze actief concurreren, waarbij ze soms Europese kopers overbieden die al maandenlang naar dezelfde woningen kijken.
Spaanse banken staan positief tegenover Amerikaanse kopers. De LTV-ratio's voor Amerikaanse staatsburgers liggen doorgaans tussen 60% en 70% van de getaxeerde waarde van het onroerend goed, met vaste hypotheekrentes voor gekwalificeerde aanvragers die begin 2026 variëren van 3,2% tot 4,2%. Voor kopers die niet volledig contant betalen, is Spaanse hypothecaire financiering beschikbaar en toegankelijk.
Er gelden geen beperkingen voor Amerikanen die willen kopen
Dit verbaast mensen die ervan uitgaan dat er wel een of andere belemmering moet zijn voor een niet-EU-burger die onroerend goed wil kopen in een Europees land. Die is er niet. Amerikanen kunnen op Ibiza onroerend goed kopen met precies dezelfde rechten als Spaanse staatsburgers. Er gelden geen beperkingen op basis van staatsburgerschap, geen goedkeuringsvereisten voor de meeste soorten onroerend goed en geen extra belastingen die specifiek van toepassing zijn op Amerikaanse kopers, afgezien van de standaard aankoopbelastingen die voor alle buitenlandse kopers gelden.
De enige essentiële administratieve stap is het aanvragen van een NIE-nummer, het Spaanse belastingidentificatienummer voor buitenlanders dat vereist is om de aankoop van onroerend goed af te ronden. Dit nummer kunt u vóór uw aankomst aanvragen bij het Spaanse consulaat in de Verenigde Staten, of bij een politiebureau op Ibiza zodra u op het eiland bent. Het is een eenvoudige procedure en moet in een vroeg stadium van het proces worden geregeld.
Op fiscaal gebied heeft een belangrijke ontwikkeling in 2025 de positie van Amerikaanse kopers die huurinkomsten willen genereren aanzienlijk verbeterd. Een uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof (SAN 3630/2025) heeft vastgesteld dat de Spaanse belastingdienst niet langer niet-EU-ingezetenen mag discrimineren wat betreft de aftrek van huurkosten. Dit betekent dat Amerikaanse verhuurders nu hypotheekrente, beheerkosten, reparaties en verzekeringen mogen aftrekken van hun Spaanse huurinkomsten voordat er belasting wordt geheven – een recht dat voorheen werd ontzegd aan niet-EU-ingezetenen, die werden belast tegen een vast tarief van 24% over de bruto huurinkomsten zonder aftrekposten. Voor kopers die op investeringen gericht zijn, betekent dit een aanzienlijke verbetering bij de berekening van het nettorendement.
Wat Amerikaanse kopers daadwerkelijk kopen
De Amerikaanse kopers die in 2026 de markt op Ibiza betreden, vormen geen homogeen profiel. Onder hen bevinden zich technologieondernemers uit Californië en Texas die het eiland hebben ontdekt via de muziek- en lifestylecultuur, financiële professionals uit New York die een aanzienlijk vermogen diversifiëren in Europese harde activa, en gezinnen uit Massachusetts en Connecticut die al jarenlang Europa bezoeken en klaar zijn om zich meer permanent te vestigen aan deze kant van de Atlantische Oceaan.
Wat ze in grote lijnen gemeen hebben, is een voorliefde voor kwaliteit, een voorkeur voor woningen met een duidelijke juridische status en moderne afwerking, en de neiging om daadkrachtig toe te slaan zodra ze het juiste object hebben gevonden. Het zijn niet het soort kopers dat drie seizoenen lang woningen bezichtigt en dan besluit om nog even af te wachten. Zodra de overtuiging er is, slaat de Amerikaanse koper toe.
De woningen waar ze op Ibiza het meest naar op zoek zijn, zijn villa’s in het zuiden en zuidwesten van het eiland, met name in en rond Sant Josep. De combinatie van adembenemend uitzicht op zee, privacy, de nabijheid van de mooiste stranden en restaurants van het eiland, en de ligging van de zuidwestkust met uitzicht op de zonsondergang spreekt kopers sterk aan die gewend zijn aan de levensstijl aan de kust van Californië of Miami en een vergelijkbare kwaliteit van de omgeving herkennen wanneer ze die zien.
Yvonne Anderson, algemeen directeur van Everything Ibiza Properties, heeft deze verschuiving met eigen ogen gezien. “We krijgen meer aanvragen van Amerikanen dan ooit tevoren in de 25 jaar dat we dit werk doen”, zegt ze. “Ze weten meestal wat ze willen, hebben hun huiswerk gedaan en zijn serieus als ze naar het eiland komen. Dat is een zeer welkome ontwikkeling.”
De Schengenregel en verblijfsmogelijkheden
Een praktisch aspect dat elke Amerikaanse koper vóór de aankoop moet begrijpen, is de Schengenregel. Als niet-EU-burger mag een houder van een Amerikaans paspoort maximaal 90 dagen binnen een periode van 180 dagen zonder visum in het Schengengebied verblijven. Dit geldt ook voor Ibiza, aangezien het deel uitmaakt van Spanje. In 2026 is in het hele Schengengebied het Entry/Exit System (EES) ingevoerd, waarbij gebruik wordt gemaakt van biometrische kiosken op grote luchthavens om de aankomsten en vertrekken van niet-EU-burgers tot op de dag nauwkeurig bij te houden. De tijd van het informele tellen van paspoortstempels is voorbij.
Voor kopers die meer dan 90 dagen per jaar op het eiland willen verblijven, is een Spaans verblijfsvisum vereist. De meest relevante opties voor Amerikaanse kopers zijn het Digital Nomad-visum, voor mensen die op afstand werken voor niet-Spaanse werkgevers, en het Non-Lucrative-visum, voor mensen met voldoende passief inkomen of pensioengeld die niet van plan zijn om te werken tijdens hun verblijf in Spanje. Beide zijn beproefde trajecten met duidelijke aanvraagprocedures.
Voor kopers die genoegen nemen met het gebruik van het onroerend goed binnen de 90-dagenregel – en die Ibiza doorgaans beschouwen als een belangrijke tweede woning in plaats van als hoofdverblijfplaats – kan de aankoop van het onroerend goed volledig los van een eventuele visumaanvraag plaatsvinden. Veel Amerikaanse kopers op Ibiza handelen precies op deze manier, met name in de eerste jaren van hun eigendom.
Waarom juist Ibiza?
Spanje heeft veel markten die toegankelijk zijn voor Amerikaanse kopers. Madrid, Barcelona, Mallorca en de Costa del Sol beschikken allemaal over een gevestigde gemeenschap van internationale kopers en een vastgoedinfrastructuur die is afgestemd op kopers van buiten de EU. Ibiza onderscheidt zich van al deze plaatsen op punten die van belang zijn voor het soort kopers dat het aantrekt.
Het eiland is klein genoeg om meer als een hechte gemeenschap dan als een commerciële markt aan te voelen. Het zuiden en zuidwesten, waar Ibiza Properties is gevestigd en waar de mooiste woningen zijn geconcentreerd, bieden een levenskwaliteit en een natuurlijke omgeving die bij een eerste bezoek steevast de verwachtingen overtreffen. De vastgoedmarkt heeft in acht jaar tijd een prijsstijging van meer dan 70% laten zien, zonder dat er gevallen bekend zijn waarin kopers met verlies hebben verkocht. En dankzij de combinatie van uitzonderlijke gerechten, een buitengewoon landschap, het het hele jaar door milde klimaat en een oprecht internationale gemeenschap, is het leven hier iets wat kopers uit grote Amerikaanse steden onmiddellijk herkennen als iets waar ze meer van willen.
Het is zo’n plek waar mensen één keer naartoe gaan, daarna nog drie of vier keer terugkomen terwijl het idee zich verder ontwikkelt, en dan op een ochtend wakker worden en besluiten dat ze het wachten beu zijn.
Sinds 1999 begeleiden wij kopers bij precies dat proces. Als u zich op welk punt dan ook in dat traject bevindt en graag van binnenuit wilt weten hoe de vastgoedmarkt op Ibiza eruitziet, staat ons team het hele jaar door voor u klaar.
English (UK) 
Español 
Deutsch 
Français 
Nederlands